Fasteignasjóðir: góð hugmynd?

 

Blaðagrein send Mbl. 9des2008

Netgrein samhlj. á jonasgunnar.blog.is, 9des2008

 *****

Athyglisverð grein birtist í Mbl. í morgun 9. des. 08, þar sem tveir hagfræðingar útfæra nánar hugmyndir hagfræðinganna Gylfa Zoega og Jóns Daníelssonar um eiginfjárþátttöku opinberra aðila og/eða rekstraraðila á eignamörkuðum fasteigna og skuldabréfa.

Ástandsgreining þeirra Guðrúnar og Sigurðar er góð og ályktanir í góðu samræmi, þ.e. um úrvinnsluferli og vinnuálag.

Eins er um freistnivandann; þ.e. þegar lánadrottnar reyna að selja skuldabréf húsnæðislána/fasteignaveðlána á hærra verði en sannvirði og velta um leið gjaldhæfisáhættu, veðhæfisáhættu og gjaldþrotaáhættu skuldabréfa yfir á kaupandann, Íbúðarlánasjóð, sbr. lög/reglugerðarheimild ÍBL um slík kaup af bönkunum; og má ætla gildi þá einnig um lífeyrissjóði og aðra eigendur skuldabréfa húsnæðislána/fasteignaveðlána.

Góð markaðslausn?

Ef hugað er að viðskiptalegum þáttum, t.d. hverjir viðskiptavinirnir yrðu og stöðu þeirra, hverjir yrðu rekstraraðilar og stjórnendur, hugað að verðlagi þjónustunnar, viðskiptakostnaði, viðskiptaháttum, lagaumhverfi, eftirlitskerfi, er svarið nei, þetta er ekki góð markaðslausn.

Fasteignasjóðir auka vandann.

Útfærsla Guðrúnar og Sigurðar eykur sem sagt á vanda viðskiptavinanna, þ.e. skuldsettra heimila og rekstraraðila, þegar kominn er þriðji aðili milliliður/rekstraraðili á nýjum markaði milli skuldunautar og lánadrottins; og þarf að skapa tekjur/hagnað til rekstrar/eignamyndunar, allt saman kostnaður viðskiptavinar í erfiðum skuldafjötrum.

Eins er um kostnað við sérfræðiaðstoð í samningum við þriðja aðilann; samningum um eignarhlut, verð, viðskiptakostnað; eiga svo hag sinn undir stjórnendum og viðskiptaháttum þriðja aðilans, ef viðskiptavinur eða sá aðili, fá kauptilboð í eignina frá fjórða aðila.  

Viðskipavinurinn er í öllum tilfellum að ganga til nauðasamninga við þriðja aðila án tryggingar fyrir því að sá aðili muni ekki notfæra sér neyð viðskiptavinarins með ósanngjörnum hætti; ganga til samninga við aðila sem eftir (fljótunnum?) lagaramma nyti eflaust meira frjálsræðis um verðlagningu og aðra viðskiptahætti en bankar og fjármálastofnanir nú; og nyti að auki minna eftirlits frá augljóslega vanbúnum eftirlitsstofnunum/eftirlitsdómurum fjármálamarkaða hér.

Eftirlitskerfinu sem brást svo hrapalega starfsskyldum sínum í margra mánaða aðdraganda bankahruns, með djúpstæðri gengis- og gjaldeyriskreppu, að óbreyttu djúpstæð efnahagskreppa.

Í raun væri verið að búa til nýja óæskilega markaði, hákarla og  okurlánara, með öllu sem fylgir; víkka út hátekjumarkaði, t.d. fyrir ýmsa sérfræðiþjónustu, með kostnaði, sem reynsla sýnir lendir fljótlega að talsverðu leyti á sveitarsjóðum, ríkissjóði, hjálparsamtökum.

Hvað ber að gera?

Það ber að stefna að almennum fyrirbyggjandi aðgerðum.

Ekki óþörfum kostnaði skuldugra heimila og fyrirtækja, sem lendir á öðrum, þ.m.t. lánadrottnum, fyrr en síðar, ef ekki er varlega farið.

Það ber sem sagt að lagfæra stöðu heimila og rekstraraðila með verðtryggð húsnæðislán/fasteignaveðlán.

Vegna þess að hagstjórn landsins hefur skekkt svo mjög grundvöll hagkerfisins með óðaverðbólgu að stefnir í mestu lögbundnu eignaupptöku sem um getur í lýðræðisríki eftir höfðatölu, með fjöldagjaldþrotum og landflótta, sem í framhaldinu þýðir aðeins eitt: stórfelldar afskriftir húsnæðislána/fasteignaveðlána, mest í eigu lífeyrirssjóðanna, bankanna og Íbúðalánasjóðs.

Til að rétta af grundvöllinn er mest nauðsyn þessi forsenda: að lífeyrissjóðirnir og verkalýðshreyfingin standi í lappirnar fyrir launafólk, láti af væli um lífeyrisgreiðslur í óvissri framtíð og taki þátt í því af heilum hug með heimilum og launafólki í nútíð að bjarga framtíðinni.

Að þessu sögðu er besta aðgerð þessi: frysting útreiknings verðbóta verðtryggðra húsnæðislána/fasteignaveðlána við 3,5% prósent verðbótaþátt í 4 til 6 mánuði, meðan fengist er af alvöru við gengiskreppuna og gjaldeyriskreppuna og verðbólgan kveðin niður hérlendis eins og annars staðar í okkar heimshluta.

Tveggja mánaða gömul tillaga úr fréttatíma; en góð fyrir því og brýnt að komi til framkvæmda ekki seinna en strax.

Hjálpar frysting verðbótaþáttar hagstjórninni?

Tvímælalaust, því þessi fyrirbyggjandi aðgerð örvar hagkerfið; dregur heimili og atvinnulíf yfir versta hjall eins og öflugur púlhestur í teymi.

Örvar allt til dáða, því um leið dregur úr hvata til samdráttar, gjaldþrota, atvinnuleysis, sem dýpka óþarflega efnahagskreppuna.

Hagstjórn á tímabili frystingar fær t.d. mun víðtækari úrræði til verðbólguhvetjandi aðgerða, t.d. um afnám hafta tímabundið á útstreymi erlends fjár, t.d. á tilboðsgengi, meðan féð sem vill burt úr hagkerfinu streymir út á sanngjörnu verði, innan þröngra tímamarka.

Þessu útlenda fé verður hvort sem er aldrei haldið lengi enn í gíslingu innan hagkerfis krónunnar; nema þá gegn stórskaða á viðskiptakjörum með flótta erlendra birgja, kaupenda, fjárfesta og lánadrottna frá viðskiptum við okkar litla EES-hagkerfi; með miklum endurreisnarkostnaði undir krónunni.